Category

Nieuws

Ontevreden over uw VvE beheerder?

By | Nieuws

Ontevreden over uw VvE beheerder? Daar is wat aan te doen!

Dit artikel is geschreven door Ginio Beij van M2 Advocaten
Bron: M2 Advocaten

In de praktijk kom ik het regelmatig tegen. Klachten over VvE-beheerders. De klachten zijn uiteenlopend maar kennen wel een aantal herkenbare elementen, zoals slechte communicatie, traag reageren op klachten en inefficiënt omgaan met de financiële middelen.

Hoewel er veel onvrede sluimert komt het (nog) weinig voor dat er echt actie wordt ondernomen. Daardoor blijft de VvE-beheerder zitten en doorgaan op de ingeslagen weg, terwijl de dienstverlening veel te wensen overlaat.

Daarom is het bijzonder dat ik onlangs een zaak heb mogen behandelen waarin een aantal VvE-bewoners wel met de vuist op tafel hebben geslagen, wat uiteindelijk tot een procedure heeft geleid. Het is interessant hoe de rechter het optreden van de beheerder heeft beoordeeld.

Procedure over kwaliteit VvE-Beheer
Wat was er aan de hand? In een VvE in Amsterdam van ca. 280 appartementen heeft een woningcorporatie de meerderheid. Als beheerder is een partij aangesteld die gelieerd is aan die woningcorporatie.

In de praktijk zijn er echter veel klachten over het optreden van de beheerder. Een greep uit de klachten:

  • Traag reageren op reparatieverzoeken van bewoners: Zo waren er gevallen bekend van bewoners die letterlijk jaren met schimmelproblemen zaten vanwege lekkages, waar maar niets mee gebeurde;
  • Onvoldoende controle op facturen leveranciers: Typerend voorbeeld hiervan is dat er opdracht was gegeven voor het opdweilen van wat viezigheid op 1 trapje in het trappenhuis Daarvoor werd € 800,- gefactureerd, volgens de specificatie 10 manuren en 10 uur parkeren. Niet alleen was dit buiten proportie, het was ook gratis parkeren die dag dus dit klopte ook niet. De beheerder heeft dit niettemin zonder meer betaald.;
  • Geen scherpe inkoop: Er werd een nieuwe opstalverzekering afgesloten, waarbij de premie vijf keer over de kop ging, van ca € 10.000,- naar € 50.000,-. Na navraag bleek dat de beheerder niet meerdere offertes had gevraagd.

Ook speelde hier dat de beheerder niet onafhankelijk was van de woningcorporatie. Daarom werd er te weinig tegengas gegeven tegen plannen van de woningcorporatie die niet in het belang waren van andere leden. Zo werd er op kosten van de VvE een wijkbeheerder aangesteld voor € 18.000,- per jaar, die in loondienst was van de woningcorporatie, maar weinig toegevoegde waarde had voor de VvE.

Een aantal VvE-leden zag deze ontwikkelingen met lede ogen aan en hebben de verschillende klachten verzameld en ook met de beheerder besproken. Nadat er geen verbetering optrad is aan een VvE-vergadering voorgesteld om de beheerovereenkomst te beëindigen. Dit werd geblokkeerd door de meerderheidsstem van de woningcorporatie.

Vervolgens hebben de VvE-leden dit besluit voorgelegd aan de kantonrechter. Op initiatief van de kantonrechter is zelfs nog een commissie ingesteld om het handelen van de beheerder onder de loep te nemen. Deze commissie adviseerde in meerderheid negatief over het voorzetten van de beheer-relatie.

Uiteindelijk woog voor de kantonrechter zwaar dat er veel verschillende klachten waren over de beheerder, dit in combinatie met de niet onafhankelijke positie. De rechter vernietigde daarom het besluit dat de beheerder kon blijven en oordeelde dat het bestuur bevoegd was om de beheerovereenkomst op te zeggen.[1]Inmiddels is die beheerovereenkomst inderdaad beëindigd en staat een nieuwe beheerder in de coulissen klaar om het over te nemen.

5 stappen bij kwalitief ondermaats VvE-beheer
De lessen die hieruit zijn te trekken zijn de volgende:

  1. Verzamel de klachten en onderbouw deze met documentatie: Het is uiteraard belangrijk als er onvrede is over de beheerder dat de klachten concreet gemaakt worden. Het alleen niet tevreden zijn zonder duidelijkheid waarom gaat niets veranderen. Goed inzicht in wat er niet goed gaat is daarom essentieel.
  2. Ga eerst het gesprek met de beheerder aan: Het is belangrijk dat de beheerder eerst de kans krijgt om zich te verbeteren. Laat aan de hand van de documentatie duidelijk weten welke klachten er zijn en leg meetbare afspraken vast om het beheer te verbeteren. Als dit goed loopt dan is het probleem opgelost. Anders is het tijd voor de volgende stap.
  3. Controleer de opzegmogelijkheden in de beheerovereenkomst en bereid een goed alternatief voor: Als de VvE al een nieuwe beheerder wil aanstellen moet wel duidelijk zijn tegen welke termijn dat kan. Ook is het van belang om een goed alternatief te hebben uitgezocht, of liefst meerdere, zodat meteen snel geschakeld kan worden naar een nieuwe beheerder.
  4. Zorg voor draagvlak binnen de VvE: Het eventueel overstappen naar een nieuwe beheerder is een majeure beslissing. Het is daarom van belang om zo veel als mogelijk de VvE-leden te informeren en op de hoogte te houden. In de praktijk zijn er altijd VvE-leden die zich nauwelijks bezighouden met VvE-zaken, maar tegelijkertijd ook goed beheer wensen. Het is nodig om hen ook goed voor te lichten zodat zij weten wat er speelt.
  5. Leg aan de VvE-vergadering voor om de beheerovereenkomst te beëindigen en een nieuwe beheerder aan te stellen: Aan de hand van de documentatie en eventueel het (niet goed verlopen) verbetertraject kan aan de VvE-vergadering worden uitgelegd waarom wordt voorgesteld om over te gaan tot een nieuwe beheerder. Om snel door te kunnen pakken is het goed om ook in dezelfde vergadering, of in en vergadering kort daarna te stemmen over het alternatief.

Mocht het zo zijn dat er een VvE-lid vanwege banden met de beheerder of om een andere reden met een meerderheidsstem de besluitvorming blokkeert, dan is het mogelijk om binnen 1 maand na de VvE-vergadering dit voor te leggen aan de kantonrechter.

KvK verkoopt privégegevens VvE bestuurders

By | Nieuws

KvK verkoopt privégegevens VvE bestuurders

Verenigingen van Eigenaren zijn verplicht om zich in te schrijven bij de Kamer van Koophandel, dat is voor de meeste VvE’s inmiddels wel bekend. Minder bekend is dat de Kamer van Koophandel (KvK) de gegevens van het VvE-bestuur vervolgens kan verkopen aan commerciële partijen, waardoor veel bestuurders overspoeld worden door reclame. Daar is een oplossing voor, maar die weten velen pas te vinden als het al te laat is. Een beschouwing van Nederlandvve.nl.

KvK inschrijving verplicht, handelsregister openbaar
Sinds 1 juli 2008 moeten alle VvE’s ingeschreven zijn bij de KvK, dat staat in de Handelsregisterwet. De gedachte achter die inschrijfplicht is dat VvE’s deelnemen aan het handelsverkeer. Daarom moeten hun contractpartijen kunnen achterhalen of degene die zich voordoet als VvE bestuurder, dat ook daadwerkelijk is. De inschrijfplicht zorgt dus voor rechtszekerheid. Bovendien wordt zo fraude in VvE’s voorkomen: niet iedereen kan na de inschrijving nog zomaar namens de VvE handelen. De rechtszekerheid is echter alleen gediend als het handelsregister ook openbaar is. Het moet dus voor iedereen is te raadplegen zijn. En juist dat blijkt een flinke keerzijde te hebben.

Privégegevens VvE bestuur verkocht voor marketing
Het is verplicht om bij de KvK inschrijving de adresgegevens van iedere bestuurder te vermelden. Bij een VvE lid die een bestuursfunctie uitoefent, is dat meestal zijn of haar privé adres. Dat betekent dus dat iedereen die een KvK-uittreksel downloadt, vervolgens over die gegevens beschikt. Niet alleen potentiële contractpartijen, maar ook marketeers raadplegen het handelsregister. En daar gaat het mis, want voor de KvK maakt het niet uit welke partij de gegevens uit haar register koopt. Dat blijkt uit een onderzoek van NOS. Marketingbureaus kunnen dus eenvoudig de gegevens van VvE’s kopen, inclusief privégegevens van bestuurders, en die vervolgens bestoken met reclame.

Autoriteit Persoonsgegevens in gesprek met KvK
Volgens de Autoriteit Persoonsgegevens is de handelswijze van de KvK mogelijk in strijd met de wet. De bedoeling van de partij die de gegevens koopt, is volgens de privacywaakhond wel degelijk relevant. En als marketing het doel is, dan mogen de gegevens niet zomaar verstrekt worden. Volgens de NOS gaat de Autoriteit Persoonsgegevens daarom in gesprek met de Kamer van Koophandel, die zich naar eigen zeggen van geen kwaad bewust is.

KvK: “Dat doen we al honderd jaar zo”
Een woordvoerder van de KvK heeft namelijk aan de NOS laten weten dat die “uiterst verbaasd” is over de berichtgeving. De woordvoerder zei zelfs: “dat doen we al honderd jaar zo”. Maar bovendien heeft de KvK een groot belang bij het verkopen van de gegevens. De KvK is grotendeels afhankelijk van het inkomen dat zij zelf creëert. Een groot deel daarvan is afkomstig van bedrijven die op grote schaal data inkopen.

Non maling indicator
En als je niet wilt dat jouw gegevens ook bij die bedrijven terechtkomen, kun je dat aan de KvK laten weten door een ‘non mailing’ indicator aan te zetten. Hoe dat moet, lees je hier. Maar aan die non mailing heb je niets, als je gegevens al verkocht zijn en op straat liggen. Vermoedelijk wordt de aloude discussie over de zin en onzin van de KvK inschrijving voor VvE’s hiermee opnieuw aangewakkerd.

Bron: Nederland VvE

Incasso machtiging van de VvE bijdrage

By | Nieuws

Een incasso machtiging is niet verplicht

Een VvE kan haar leden niet verplichten de bijdragen middels een automatische incasso te voldoen. In onderstaande tekst kunt u lezen wat hiervoor de overweging van 2 rechtsorganen is geweest.

Kantonrechter
Mevrouw X is eigenaar van een appartement. Tijdens een vergadering van de Vereniging van Eigenaren (VvE) wordt besloten het huishoudelijk reglement van de vereniging aan te passen. Voortaan is iedere appartementseigenaar verplicht om de verenigingsbijdrage te voldoen per automatische incasso. Hiervoor moet een machtigingsformulier worden ondertekend. Mevrouw X is hier op tegen. De zaak komt voor bij de kantonrechter.

De kantonrechter maakt een afweging tussen de belangen van de VvE en de belangen van mevrouw X als appartementseigenaar. Volgens de kantonrechter heeft de VvE belang bij vermindering van alle op de eigenaren drukkende kosten door een eenvoudiger financiële administratie. Een nadere reden voor automatische incasso is het doelmatiger functioneren van de boekhouding en een stabielere ontvangststructuur. De kantonrechter bepaalt daarom dat het besluit tot verplichting tot automatische incasso niet in strijd is met de redelijkheid en billijkheid en dus niet in strijd is met de wet. Mevrouw X legt zich niet neer bij de beslissing van de kantonrechter en zoekt het hogerop bij het Hof.

Hoge Raad
Het Hof is het niet eens met de belangenafweging van de kantonrechter. Daarom toetst het Hof het besluit van de automatische incasso aan de wet. Volgens het Hof kan de verplichting tot het verlenen van een automatische incasso niet worden ontleend aan de splitsingsakte of de statuten van de VvE. Mevrouw X heeft zich op deze wijze dus niet contractueel verplicht tot het afgeven van de automatische incassomachtiging. Voor al bestaande (zogenaamde ‘zittende’) appartementseigenaren kan die verplichting ook niet worden bereikt door middel van wijziging van de splitsingsakte of wijziging van de statuten van de VvE.

Het splitsingsreglement beperkt de bevoegdheid van de VvE tot beslissingen over het beheer van verenigingsaangelegenheden. Automatische incasso raakt niet alleen het beheer door de vereniging van gelden, maar ook het beheer van gelden van mevrouw X. Mevrouw X is dan niet langer vrij om zelf te bepalen hoe zij aan haar betalingsverplichtingen jegens de VvE zal voldoen. Daar komt nog bij dat mevrouw X niet vrijwillig lid is van de VvE. Doordat zij eigenaar is van een appartement is zij op grond van de wet automatisch lid van de VvE. Zij kan zich daardoor niet onttrekken aan de verplichtingen die zij heeft aan de VvE. Mevrouw X is wel vrij om het beheer te voeren over haar eigen vermogen. Zij kan zelf bepalen op welke wijze zij aan haar betalingsverplichtingen jegens de VvE zal voldoen. De VvE is wat dit betreft onbevoegd om mevrouw X te binden aan de verplichting tot automatische incasso.

Regels digitale oproep jaarvergadering

By | Nieuws

Opgelet! Uitnodiging voor de jaarvergadering via digitale communicatiemiddelen

Digitale communicatie is niet meer weg te denken in de huidige maatschappij. Naast het gemak, draagt digitale communicatie bij aan het terugdringen van het papier gebruik en is de kans dat informatie niet aankomt veel kleiner. So far so good!

Maar wist u dat er voor het digitaal oproepen van de leden voor de jaarlijkse Vergadering van Eigenaar strikte eisen gelden? Een kleine steekproef onder bestuurders en beheerder die onlangs heeft deelnam aan de jaarlijkse opleidingsdag van VvE Centraal, leert dat in ongeveer 90% van de gevallen de vergadering van eigenaars digitaal wordt opgeroepen. Uit deze steekproef is echter ook gebleken dat dit slechts in minder dan 20% van de gevallen op de juiste wijze plaatsvindt. Is dit bij uw VvE op een juiste wijze geregeld?

Digitaal oproepen
Dankzij een wetwijziging in 2006 is het mogelijk geworden om leden via de digitale snelweg uit te nodigen voor de jaarlijkse Vergadering van Eigenaars. Aan deze mogelijkheid zijn wel een aantal voorwaarden verbonden:

  1. Er dient mee ingestemd te worden door het lid of afgevaardigde;
  2. De stukken dienen leesbaar en reproduceerbaar te zijn;
  3. Het lid of de afgevaardigde dient bekent te zijn met het feit dat het (e-mail)adres wat is opgegeven voor dit doel wordt gebruikt.

Struikelblok
In de praktijk blijkt vaak dat het eerste en het derde punt van de voorgaande alinea niet op een juiste wijze is gewaarborgd. Om te voorkomen dat toekomstige besluitvorming wegens die vereiste niet gestand blijft, is het verstandig om deze instemming (alsnog) te verzoeken. De jaarlijkse Vergadering van Eigenaars leent zich hier, hoe ironisch ook, het best voor.

Wilt u meer weten over dit onderwerp of bent u benieuwd wat wij voor uw VvE kunnen betekenen? Wij komen graag met u in contact.

Bron: VvE Centraal

Fraude preventie voor VvE’s

By | Nieuws

Verklein de kans op fraude binnen uw VvE

Deze week stond het nieuws bol van de gevallen waarbij Verenigingen van Eigenaars (VvE) slachtoffer werden van fraude. Dankzij de steeds strenger wordende wet- en regelgeving zullen dergelijke fraude gevallen in de nabije toekomst steeds vaker aan het licht komen.

Wat kun je als eigenaar van een appartement en/of bestuurder van de VvE doen om te voorkomen dat jouw VvE niet de dupe wordt van fraude.

  1. Zorg ervoor dat de bankrekening uitsluitend op naam staat van de Vereniging van Eigenaars.
  2. Geef alle leden van het bestuur de mogelijkheid tot inzage in alle mutaties op de bankrekening. Tegenwoordig is dit makkelijk via de bank te regelen.
  3. Kies voor een professionele VvE Beheerder. Dankzij de hoedanigheid waarin zij opereren is de kans op fraude in ieder geval kleiner.
  4. Zorg ervoor dat de kascommissie kennis heeft van de rechten en plichten. Op deze wijze kunnen foutieve en frauduleuze jaarrekeningen tijdig opgemerkt.

Wij adviseren VvE’s daarnaast om ervoor te zorgen dat de personen en/of organisaties die toegang hebben tot de bankrekeningen slechts betalingen mogen verrichten tot een maximum bedrag per transactie.

VvE aansprakelijk voor onderverzekering

By | Nieuws

VvE aansprakelijk voor onderverzekering

In 2014 betrekken nieuwe bewoners een appartement in Amsterdam. Het betreft een klein appartementengebouw van vier appartementen. De nieuwe bewoners zijn eigenaar geworden van het appartement dat zich bevindt op de begane grond en het souterrain. Tijdens het noodweer eind juli 2014 loopt het souterrain van het appartement onder water. De nieuwe bewoners zijn net een maand daarvoor in het appartement getrokken en zijn tijdens het noodweer met vakantie. Bij terugkomst treffen zij een souterrain vol water.

Bij melding van de schade bij de opstalverzekering blijkt de VvE niet voldoende verzekerd te zijn. Eén derde deel van de aanzienlijke schade wordt niet vergoed door de opstalverzekering wegens onderverzekering. De schadelijdende eigenaren stellen de VvE en de bestuurder aansprakelijk voor de schade die zij door de onderverzekering lijden.

Ten aanzien van de bestuurder oordeelt de rechtbank Amsterdam dat de vergadering van eigenaars het bedrag van de opstalverzekering dient vast te stellen en dat, wanneer dat niet gebeurt of het verzekerde bedrag te laag is, dat niet betekent dat de bestuurder aansprakelijk is. Niet gesteld kan worden dat in dat geval de bestuurder persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt. De rechtbank overweegt daarbij dat de redactie van het reglement duidt op een gezamenlijke verantwoordelijkheid van de appartementseigenaars voor een verzekerde waarde.

De rechtbank concludeert dat alle eigenaren dienen bij te dragen in het als gevolg van de onderverzekering niet door de opstalverzekering uitgekeerde bedrag. Ook de schadelijdende eigenaren dienen bij te dragen en wel voor het aandeel dat zij conform de akte in de gemeenschap hebben. Tot slot concludeert de rechtbank dat de VvE voor de schuld van de gezamenlijke appartementseigenaars hoofdelijk is verbonden. Naast de gezamenlijke eigenaars is ook de VvE derhalve aansprakelijk voor de onderverzekering.

Naar mijn mening kan over het oordeel van de rechtbank nog wel worden gediscussieerd. Temeer daar de nieuwe eigenaren door de vorige eigenaren foutief waren geïnformeerd over de hoogte van het verzekerde bedrag op de opstalverzekering.

Bron: https://www.rijssenbeek.nl

Verplichte minimale reservering voor VvE’s

By | Nieuws

Verplichte minimale reservering voor VvE’s

Het is al jaren verplicht voor VvE’s om te sparen voor groot onderhoud. Echte verplichtingen omtrent de bedragen waren er nog niet. Hier komt verandering in per 1 januari 2018.

VvE reservefonds onderhoud
Elke VvE moet een reservefonds (afzonderlijke VvE betaal- of spaarrekening) hebben voor groot onderhoud. Bijvoorbeeld voor onderhoud aan de gevel, het dak of de liften. Duurzaamheidsmaatregelen, zoals vloer- of dakisolatie, valt ook onder beheer. De leden van de VvE moeten er samen voor zorgen dat zij in het reservefonds genoeg geld reserveren. Dit kan op 2 manieren:

Meerjaren onderhoudsplan (MJOP)
De beste manier om de juiste hoogte van het reservefonds vast te stellen is via een MJOP. De VvE stelt dit plan vast. Hierin staat precies:
– welke onderhouds- en herstelwerkzaamheden en duurzaamheidsmaatregelen plaats moeten vinden;
– wanneer deze werkzaamheden moeten plaatsvinden in een minimale periode van 10 jaar;
– wat de kosten van de werkzaamheden zijn.

De VvE weet dan hoeveel zij maandelijks moet reserveren om het onderhoud te kunnen betalen. Zo is er genoeg geld beschikbaar in het reservefonds.

Minimale reservering 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw
Is er geen MJOP opgesteld en vastgesteld? Dan moet een VvE jaarlijks minstens 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw reserveren. De herbouwwaarde van een gebouw staat op het polisblad van de brand- en opstalverzekering.

Bron: https://www.rijksoverheid.nl

Verhuur van appartementen via AIRBNB

By | Nieuws

Verhuur van appartementen via AIRBNB

Airbnb levert steeds meer gedoe op binnen Verenigingen van Eigenaars (VvE). Dat meldt de organisatie VvE Belang. Uit verschillende recente uitspraken blijkt dat je huis verhuren aan toeristen niet mag zonder toestemming van de VvE.

Als de meerderheid van een VvE tegen het verhuren via Airbnb is, dan mag het verhuren niet. Dit heeft te maken met de splitsingsakte, waarin is opgenomen dat een huis een woonbestemming is. Verhuur valt echter onder bedrijfsmatige exploitatie. Alleen als de leden van een VvE het met elkaar eens zijn, is verhuur – binnen de nodige beperkingen – wél gewoon toegestaan, zegt Kees Oomen, directeur van VVE Belang.

Bron: https://www.vvebelang.nl